Хотите купить квартиру? | АН Ваш Ключ Хотите купить квартиру? | АН Ваш Ключ

Хотите купить квартиру?

Ознакомьтесь со статьей, с помощью которой вы сможете безопасно купить квартиру

Перед покупкой квартиры необходимо четко определить для себя критерии отбора недвижимости (такие как: квадратные метры, количество комнат, этажность, наличие балкона,  район, площадь, инфраструктура, отдаленность от транспортных развязок, состояние квартиры, стоимость и др.).

Нужно учесть как можно больше  параметров и нюансов, потому как на рынке может оказаться очень много похожих ОН, и просмотреть их все не хватит ни времени, ни сил. Избыточное количество вариантов выбора приводит к тому, что у человека опускаются руки, и он вообще отказывается от задуманного.

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает.

1. Проверьте документы на квартиру

Перед тем, как купить квартиру надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца.

Свидетельство о праве собственности.

Примечание: свидетельства о праве собственности может не быть, если:

1)  Право на ОН возникло раньше, чем возникло Управление Федеральной регистрационной службы (далее УФРС).

2)  Право на ОН перешло по наследству или завещанию, и Продавец не обратился в УФРС для регистрации этого права

В этих случаях НЕОБХОДИМА первичная регистрация права на ОН и его вторичная регистрация и переход.

Это возможно одновременно с подачей документов на переход права к Вам.

3)  Право на ОН возникло позже 2016г. когда перестали выдавать бумажные свидетельства о праве собственности. ЕЕ заменило выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Данная выписка теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, т.к. они не выдаются с июня 2016 года. Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

Обычно эту справку покупатели сами заказывают. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если покупатель попросит ее показать, то лучше покажите бумажную распечатанную версию.

Документ-основание (документ, на основании которого Продавец является собственником).

В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Технический паспорт и кадастровый паспорт.

Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

Заказать копию тех.паспорта могут только собственники.

Выписка из лицевого счета; 

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она бесплатно берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

Выписка из домовой книги;

Есть 2 выписки: обычная и архивная (расширенная). В обычной выписке прописаны данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же сведения о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Получить их могут только собственники в паспортом столе. Услуга бесплатная.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Крайне редко покупатели требуют эту справку, и только если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку.

Получить справку можно в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Услуга платная, цены уточняйте в самом диспансере.

2. Проверьте документы на исправления

Перед тем как купить квартиру желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

3. Проверьте государственную регистрацию.

Также можно проверить государственную регистрацию договора – это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

4. Определите кто собственник

Физическое лицо.

  • Несовершеннолетний – требуется опека + нотариальное удостоверение ДКП. по закону при купле-продаже квартиры интересы несовершеннолетних должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.
  • Престарелый/в возрасте – продажа по доверенности, нужно проверить доверенность
  • Иностранный гражданин – нотариальный перевод, продажа по доверенности

Если продает по доверенности, то максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Сведения о доверенностях содержатся в реестре нотариальных действий, который является частью Единой информационной системы нотариата (далее также — ЕИС). http://reestr-dover.ru/

5. Юридическое лицо

  • Расчеты – наличные/акредитив/счет/депозит
  • Одобрение – крупная сделка/сделка с заинтересованностью

6. Проверьте на наличие обременений

  • Залог: ипотека банка, рента
  • Иные обременения. Например долгосрочная аренда.

Можно определить по выписке из ЕГРП.

7. Проверьте вид объекта

  • Квартира. Необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной.
  • Комната  – необходимость получения согласия соседей
  • Доля – нотариальное удостоверение договора

8. Проверьте наличие/отсутствие прав третьих лиц

  • Права супругов/бывших супругов
  • Преимущественное право покупки
  • Права третьих лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства и/или имеющих право пользования.

Не всегда владельцы могут выселить бывших членов своей семьи. Например, если квартира оформлена по договору передачи жилья из муниципальной собственности в частную, то отказавшиеся от приватизации лица сохраняют возможность жить и пользоваться ей до самой смерти или до перерегистрации в другую квартиру. Не могут быть лишены жилья дальние родственники или даже посторонние «квартиранты», если их право на квадратные метры явилось результатом последней воли умершего собственника недвижимости, отраженной в завещательном отказе. Другими словами, если наследодатель прописал в завещании обязательство сохранить за какими-то лицами право пользоваться квартирой, то их выселение будет обречено на провал вне зависимости от того, кто инициирует такое выселение – сами наследники или новые собственники недвижимости по статье 292 ГК РФ. Так же не могут быть лишены квадратных метров бывшие супруги, если квартира была куплена в период брака, но оформлялась только на одного из них. По закону второй супруг считается собственником занимаемого жилья, и при фактическом постоянном нахождении в квартире и, будучи в ней прописанным, выселен быть не может.

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться. Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. Д.

Самый простой способ узнать права третьих лиц – попросить у собственника расширенную выписку (архивная) из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи

9. Проверьте сроки владения квартирой

  • Проверьте сколько времени прошло с последней регистрации права собственности и согласен ли продавец оплатить налог с продажи. Так же вас должно насторожить если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.
  • Проверьте исковую давность. Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными – 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.
  • Проверьте историю квартиры, В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке. Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

10. Проверьте договор купли-продажи

  • Проверьте соблюдена-ли обязательная нотариальная форма (сделки с долевой собственностью)
  • Проверьте на существенные условия сделки, во избежание признания договора недействительным. (цена, объект, права третьих лиц, сохраняющих права пользования)
  • Проверьте прочие условия договора, такие как залог продавца, сроки оплаты, передачи, освобождения, права третьих лиц, заверения, условия, несоблюдение которых стороны считают существенным нарушением договора
  • Обратите внимание на наличие примерно такого пункта: “Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания договора недействительным по вине продавца или третьих лиц со стороны продавца по любым основаниям, которые суд сочтет подлежащим удовлетворению, и изьятию квартиры у покупателя, продавец обязуется …”, Такая формулировка не гарантирует выполнение продавцом требований написанных в этом пункте. Так как признание договора недействительным, автоматически делает недействительным этот пункт в договоре.

11. Проверьте продавца на банкротство

Сделка, совершенная должником в течение… (до 3 лет)… До принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признан арбитражным судом недействительной.

Выход на сделку

Перед покупкой нужно заключить с продавцом предварительный договор (Договор задатка) чтобы продавец и вы были уверены в будущей сделке

Договор задатка + расписка;

Обычно в договоре задатка указывают, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), то продавцы забирают задаток себе. Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, то они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций.

Обратите внимание, нужен именно договор задатка, а не договор аванса. Если вы составите договор аванса, то в случае отмены сделки по вине продавца вы не получите компенсацию, и ваше время будет потрачено зря. Продавец просто вернет внесенные вами средства, а в случае договора задатка. Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера.

Договор купли-продажи квартиры;

С июня 2016 года, если квартирой владеют несколько собственников по долям, то для продажи такой квартиры обязателен договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме.

Если вы покупаете в Ипотеку, то договор купли-продажи делает сам банк. При покупке за наличные, договор делается в простой форме.

Не советуем пользоваться первым попавшимся договором из интернета, большинство из них устаревшие или содержат ошибки.

Поэтому, если у вас нет опыта в составлении договора купли-продажи — обратитесь к юристу/риэлтору. Он посмотрит на вашу ситуацию, учтет все нюансы и пожелания/требования. Потом составит правильный договор. За услугой можете обратиться нашему к юрист-консультанту.

Также у него можно бесплатно проконсультироваться по телефону 8(950) 382-22-12

Посмотрите квартиры которые находятся в продаже в Улан-Удэ

Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Трехкомнатные квартиры
Квартиры в новостройках Улан-Удэ
Квартиры на вторичном рынке Улан-Удэ

Напишите сообщение

12:59:36 24.01.2019

Здравствуйте, я могу Вам чем-нибудь помочь?